Fragestellung der Untersuchung:

Nachdem in einer Gemeinde im Rahmen von Stadtumbaumaßnahmen größere Flächen am Ortsrand durch Rückbau freigelegt wurden, sollen diese nach Wunsch der Gemeinde langfristig einer landwirtschaftlichen Nutzung zugeführt werden. Einige Eigentümer dieser Grundstücke äußern jedoch ihren Widerstand und forcieren die bauliche Neunutzung des Gebietes. Dies sind die Rahmenbedingungen auf denen sich die Fragestellung dieser Ausarbeitung aufbauen soll und muss. Diese ist wie folgt formuliert worden: welche bauplanungsrechtlichen Optionen hat die Gemeinde die Ergebnisse der Stadtumbaumaßnahmen vor baulichen Nutzungen zu sichern und die beabsichtigte Nutzung zu verwirklichen?

Beplanter Innebereich:

Ein Vorhaben i.S. des § 29 I BauGB ist im Geltungsbereich eines qualifizierten B-Plans grundsätzlich zulässig, wenn es dessen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Aufgrund der oben bereits angesprochenen Baufreiheit sind die Festsetzungen im Zweifel lediglich als Rahmen oder Grenzen für die Errichtung baulicher Anlagen zu sehen. Die Zulässigkeit des jeweiligen Vorhabens wird im Einzelnen von den LBOs bestimmt, in diesem Falle also durch die LBOMV geregelt.
Sollte das geplante Vorhaben von den Festsetzungen des B-Plans abweichen, ist es dem Eigentümer möglich sich auf den § 31 BauGB zu berufen und eine Ausnahme oder Befreiung anzustreben. Während eine Ausnahme als „planimmanentes Institut im Bebauungsplan vorgesehen […] ist“ (Brohm, 1999: S. 374), stellt die Befreiung ein planexternes Instrument da. Eine Befreiung kann erteilt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies erfordert, die Abweichung städtebaulich vertretbar oder die Durchführung des B-Plans zu einer ungewollten Härte führen würde.
Um einen unverhältnismäßigen Eingriff der öffentlichen Hand gegenüber dem Eigentümer entgegenzuwirken ist auf Art. 20 III GG zu verweisen. Das hier festgelegte Rechtsstaatsprinzip beinhaltet auch den Vertrauensschutz, der den Bürger vor nachteiligen Rückwirkungen von Gesetzesänderungen und Verwaltungsakten schützt. Gerade im beplanten Innenbereich müssten dem Bauvorhaben also gewichtige öffentliche Belange entgegenstehen um Dieses zu verhindern.

Unbeplanter Innebereich:

Die baurechtliche Zulassung im unbeplanten Innenbereich (das Bild zeigt ein Beispiel aus Bad Schwartau) wird in § 34 BauGB abschließend geregelt. Hierbei ist zwischen zwei Zulassungstatbeständen zu unterscheiden: die tatsächliche Bebauung der angrenzenden Grundstücke oder die umliegenden B-Pläne und die damit geltende BauNVO entscheiden über die Zulässigkeit eines Vorhabens.
Sogar eine Abweichung von den §34 I und II ist vorgesehen: so kann im Einzelfall von den Regelungen abgewichen werden, wenn sie „der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung“ eines bestehenden Gewerbebetrieb dient, „städtebaulich vertretbar“ und mit öffentlichen Belangen auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen vereinbar ist. Die stellt jedoch eine vergleichsweise hohe Hürde dar.
Befreiungen sind in einem unbeplanten Innenbereich ebenso wenig möglich, wie das Berufen auf den Vertrauensschutz nach Art. 20 III GG (vgl. Abschnitt 3.1). Da es keinen B-Plan gibt, existieren keine Festsetzungen von denen der Eigentümer befreit werden könnte oder auf die er sich nach dem Rechtsstattlichkeitsprinzip berufen könnte.

Außenbereich:

Die Regelungen in § 35 BauGB, welche die Zulässigkeit von Vorhaben im Außenbereich (das Bild zeig einen Außenbereich in Horneburg bei Stade) bestimmen, sind weitestgehend dafür vorgesehen „eine weitreichende Schonung der noch unbebauten Landschaft zu gewährleisten“ (Stollmann, 2002: S. 185). Der Außenbereich stellt die Gesamtheit der in den §§ 30 I und 34 BauGB nicht erfassten Flächen dar.
Bei Bauvorhaben wird zwischen privilegierten Vorhaben und sonstigen Vorhaben unterschieden. Die möglichen, privilegierten Vorhaben werden in § 35 I BauGB abschließend aufgeführt und dürfen nur umgesetzt werden, wenn „öffentliche Belange nicht entgegenstehen [und eine] „ausreichende Erschließung gesichert ist“ (§ 35 BauGB), während sich für sonstige Vorhaben aus § 35 II BauGB ein generelles Bauverbot ergibt, das nur im Einzelfall umgangen werden kann, wenn keine öffentlichen Belange beeinträchtigt werden.
Auch im Außenbereich kann sich der Eigentümer nicht auf eine Ausnahme oder Befreiung nach § 31 BauGB berufen oder im Rahmen des § 20 III GG eine Zulassung eines Vorhabens erreichen. Es gelten einzig und ausschließlich die Regelungen nach § 35 BauGB in denen die möglichen Tatbestände für die Durchführung eines Vorhabens im Außenbereich (wie oben bereits erwähnt) abschließend geregelt werden.

Bebauungsplan:

Um eine landwirtschaftliche Nutzung zu verwirklichen ist ein B-Plan neu aufzustellen oder zu ändern. Ist der B-Plan erst als Satzung beschlossen, ist die angestrebte Nutzung der Fläche am Ortsrand gesichert. Der FNP müsste in diesem Fall, da davon auszugehen ist, dass dieser noch keine landwirtschaftliche Nutzung im Stadtumbaugebiet vorsieht, im Parallelverfahren geändert werden.

Veränderungssperre:

Die Veränderungssperre ist das zentrale Instrument der Gemeinde um für die Dauer des Planaufstellungsverfahrens den Zustand des betroffenen Gebietes festzuschreiben und somit eine sichere Basis für planerische Erwägungen zu schaffen.

Zurückstellung von Baugesuchen:

Die Zurückstellung von Baugesuchen nach § 15 BauGB ist ein ähnliches Instrument, wie die Veränderungssperre. die Zurückstellung Einzelfallbezogen und auf eine zwölfmonatige Dauer begrenzt. Häufig wird, nachdem ein oder mehrere Bauvorhaben zurückgestellt wurden, nachträglich eine Veränderungssperre erlassen.

Städtebaulicher Vertrag:

Die Stadt kann zu verschiedenen Zeitpunkten der geplanten Maßnahmen städtebauliche Verträge mit den jeweiligen Eigentümern schließen. Die dabei vereinbarten gegenseitigen Leistungen müssen den Umständen des Zustandekommens des Vertrages entsprechen und bedürfen stets der Schriftform. Ein städtebaulicher Vertrag kann verschiedene Gegenstände erfassen, diese sind in der nebenstehenden Abbildung vereinfacht dargestellt.
In Folge des § 11 BauGB ist es der Gemeinde also möglich die forcierte städtebauliche Maßnahme durch einen Vertrag mit dem Eigentümer bzw. den Eigentümern zu sichern.

Vorkaufsrecht und Enteignung:

Vom allgemeinen Vorkaufsrecht kann die Gemeinde im Geltungsbereich eines B-Plans Gebrauch machen, wenn dies durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist und wenn die Flächen durch den B-Plan öffentlichen Zwecken zugeschrieben wird.
In Gebieten nach §§ 34 und 35 BauGB erhält die Gemeinde ebenfalls ein allgemeines Vorkaufsrecht nach § 24 I 1 Nummer 6 BauGB, wenn die Flächen unbebaut sind und vorwiegend durch Wohngebäude bebaut werden können.
Die Enteignung stellt im Sinne der Aufgabenstelle ein zu hartes Instrument dar um eine landwirtschaftliche Nutzung zu verwirklichen. Eine Erforderlichkeitsprüfung könnte wohl nur schwerlich eine ausreichende Begründung für die „ultima ratio“ des Enteignungsrechtes hervorbringen.

Erzeugung eines Außenbereiches:

Im Außenbereich sind privilegierte und sonstige Vorhaben möglich, „wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen“ (§ 35 I BauGB) bzw. „öffentliche Belange nicht beeinträchtigt“ (§ 35 II BauGB) werden. Die landwirtschaftliche Nutzung ist i. S. des § 35 I BauGB privilegiert und somit in den meisten Fällen zulässig. Dennoch besteht bei Anwendung dieser rechtlichen Option die Gefahr für die Gemeinde, dass auch andere Vorhaben zugelassen werden müssen.

Die Abbildung rechts zeigt abschließend eine Zusammenstellung aller kommunaler Möglichkeiten zur Sicherung ihrer (angestrebten) Planungen.

Abbildungsnachweis:

1. Eigene Darstellung: Deckblatt der vorliegenden Untersuchung
2. Eigene Darstellung: Mögliche Rechtsgrundlagen eines Baugesuchs nach Bodenkategorien
3. Nehls, Robert (2009): Beispiel eines unbeplanten Innenbereiches in Bad Schwartau bei Lübeck
4. Eigenes Foto (2004): Beispiel eines Außenbereiches in Horneburg bei Stade
5. Eigene Darstellung: Ausschnitt aus einem fiktiven Bebauungsplan
6. Eigene Darstellung: Mögliche Inhalte eines städtebaulichen Vertrages
7. Eigene Darstellung: Kommunale Möglichkeiten zur Sicherung ihrer Planungen